对新西兰房地产泡沫现象的认识

对新西兰房地产泡沫现象的认识

最近的一次私人的派对机会，新西兰一位国家议员问道，新西兰的房地产是否有了泡沫？怎么来看待房地产泡沫对新西兰社会的影响？

因为最近二年，在新西兰，尤其是奥克兰等几个地区，住宅的买卖相当活跃，几乎很多房子的买卖都采用了拍卖的形式。经常可以从媒体中看到某一房产，拍卖价格几乎都超过了市场评估价（新西兰所有的房产都有市场估价可以参考）的价格，有个别的卖价甚至于是市场评估价的一倍。新西兰的住宅买卖市场，让当地人开始担心，焦虑，很多人将新西兰的房价不断推高归结于亚裔新移民的进入。

50多万纽币的住宅房产在奥克兰已经成为新的均价，很多学区房的房价更是比一般地区高出10万纽币。60多万纽币，相当于人民币320万元左右，可很多从中国大城市来的人们，几乎都说那房产价格真的不贵！因为他们在北京，上海的一套公寓，在奥克兰就可要买一套独立别墅了。

有些经济学家在评估，当今美国社会的房价在跌跌不休的情况下，为什么新西兰的房价会涨？如果从国际将货币的汇率分析，作为国际商品货币的纽币，这几年与澳大利亚币一样，一直保持着对美元的强势，我们看到这两年，一纽币对0.6美元似乎成为难以回复的历史，目前已经维持在0.83左右的汇率，让纽币在国际货币市场上升值了30%，而同期，新西兰的房价大概涨价了12%左右。

有些社会学家却认为，新西兰当地就业人员的收入，在国际汇率发生变化的情况下，并没有大的增加，一般也就是每年增加在2%左右。如果房价的增加幅度大大高于收入增加，那就是存在泡沫的嫌疑。

新西兰人依赖对澳洲的比较，除了是邻居外，澳大利亚的经济和社会发展对同样在南太平洋的岛国新西兰是有很大影响的。前些年，因为澳洲经济随着对中国发展依赖度的提升，新西兰几万人到澳大利亚求职和生活，获取比在新西兰就业更高的收入。可也同样因为澳大利亚作为中国经济发展的主要资源供应国，这两年随着中国经济发展的速度下降而受到相应影响的澳大利亚，那里的房价连续两年下降了，除了悉尼地区，很多地区的房价下降明显。

新西兰的房价，从新西兰人均可支配收入的情况下，实在也不算很低了。以奥克兰地区超过50万纽币的均价看，如果一个中年家庭收入在10万纽币左右，可支配收入在8.5万纽币看，购买住宅首付10万纽币，已经使得很多新西兰家庭花费了好多年的积蓄，而40万纽币的贷款，每年需要花费家庭支出将近4万纽币左右，几乎需要占家庭收入的45%。

从国际一般规律分析，一般社会住宅的价格应该在家庭年可支配收入的6倍，而家庭用于住宅的消费支出理想的情况下应该在家庭可支配收入的30%以下。如果从这两项国际公认的指标值看，新西兰目前在奥克兰等地区的住宅均价已经超过了那样的国际指标，也就是说，对于一般的工薪阶层，尤其那些70%处于平均收入的阶层，那住宅的市场价格已经感觉偏高，那就说明住宅的价格已经偏高于其它社会消费的价格，而那高出的部分，如果从社会利润平均化角度分析，就是所谓的价格泡沫，也就是属于虚高的部分。

新西兰的房地产会不会持续泡沫？这是一个很多人关心的问题。今天新西兰当地人说房价高了，而中国人、韩国人说那里的房价不高，那是不同的参照标准导致的。新西兰经济稳定，且未来预期有进一步发展的趋势，那必定激励社会对房地产发展的期待，因为任何一个地区，房地产的发展似乎是社会发展风向性的行业。安居乐业是全世界社会的共识。对于资源性的房地产，社会对其的需求旺盛，必定会带来它价格的上涨。同时，我们应该看到，新西兰是一个社会福利与个人消费均衡度比较好的国家，人们对基本生活的需求更注重生活质量，新西兰的当地主流社会，他们在生活中，除了对住宅的消费外，更多地注重经常的旅游、休闲等消费。您看看新西兰社会私人拥有的游船数量；您再看看新西兰机场那拖家带口的场景；您去看看新西兰那几百个高尔夫球场上常年不断的那些挥杆者，您就会感受到新西兰当地人的消费理念和生活方式与亚裔，尤其中国人有相当大的差异。

靠房子发财，在新西兰至少目前没有可能。那里有完善的住宅租赁市场，可那租赁房产的回报率一直比银行存款高出不多。投资房地产在新西兰是少数人的游戏，绝大部分的人，买房就是为了自己的居住。

有位国内的朋友，花了30万纽币投资了一套一房的公寓，每年租金收入在1.5万纽币，扣除税赋，物业管理成本等，大概也就剩1万纽币了，按照收益率看，那套公寓的收益率也就是3.3%，如果那套房产有20万是贷款的，那他就在为银行打工了。另外一位朋友，花了60万纽币购买了一栋别墅，每月2000纽币的租金收入，扣除一些费用，一年也就在2万纽币左右，其租金回报率与先前的朋友几乎差异不大。而如果考虑房产的经常性维修成本，包括外墙和屋顶的维修，那现在新西兰的租赁收益几乎是让投资者无利可图了。当然有人还是愿意投资住宅，那是因为他们认为新西兰社会比较稳定，至少保值是没有问题的。

从对新西兰房地产市场的观察，以及对新西兰社会环境的考量，新西兰社会很难出现比较大的房地产泡沫现象，因为社会对泡沫的抗性比较大，即使阶段性地出现房价的增长较大，可长期看，社会的其它因素会对此有抑制力，那就必定导致房产价格的泡沫在不久会平复。房地产的价格会随着社会其它消费的平均规律变化而回归一致。(钱永伟）